Hisseli tapu nedir? Riskleri, önalım (şufa) hakkı ve ortaklığın giderilmesi

Müstakil tapuda parselin tamamı tek malike aittir. Hisseli tapuda ise parsel birden fazla kişiye, belirli oranlarda aittir (örneğin 1/4 pay). En önemli nokta şudur: tapu, hangi köşenin kime ait olduğunu göstermez. “Şu kısım benim” diye yapılan anlaşmalar, noterde yazılmış olsa bile diğer paydaşları ve sonradan payı alanları kural olarak bağlamaz.

Paylı mülkiyet ve elbirliği mülkiyeti

• Paylı mülkiyet (TMK 688): Her paydaşın payı bellidir ve payını kural olarak tek başına satabilir, rehnedebilir.
• Elbirliği (iştirak hâlinde) mülkiyet: Çoğunlukla miras yoluyla oluşur; paylar ayrı ayrı belirlenmemiştir ve kural olarak tüm ortaklar birlikte hareket etmek zorundadır. Mirasçılar önce paylı mülkiyete geçip sonra pay satabilir.

Önalım (şufa) hakkı

Bir paydaş payını üçüncü bir kişiye satarsa, diğer paydaşlar yasal önalım hakkını kullanarak payı aynı bedelle alabilir (TMK 732–734). Önemli ayrıntılar:

• Hak, alıcıya karşı dava açılarak kullanılır; bedel ve tapu giderlerinin hâkimin belirlediği sürede depo edilmesi gerekir.
• Dava hakkı, satışın hak sahibine bildirildiği tarihten itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl geçince düşer.
• Ortaklığın giderilmesi davası sonucunda yapılan satışlarda önalım hakkı kullanılamaz.

Alıcı için anlamı: Hisse satın aldığınızda, satış bedelini ödeseniz bile iki yıl boyunca diğer paydaşların önalım davası riskiyle karşı karşıya kalabilirsiniz.

Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu)

Paydaşlardan her biri, kural olarak ortaklığın giderilmesini isteyebilir (TMK 698). Paylaşım önce aynen (fiziki bölme) yapılmaya çalışılır; bu mümkün değilse taşınmaz satılarak bedeli paylaştırılır (TMK 699). Tarım arazilerinde bölme, 5403 sayılı Kanundaki asgari büyüklükler nedeniyle çoğu zaman mümkün olmaz; bkz. tarla ve arazi rehberimiz.

Zorunlu arabuluculuk: 7445 sayılı Kanunla, 1 Eylül 2023’ten itibaren ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuğa gidilmeden açılan dava usulden reddedilir.

Hisseli tapunun riskleri

1. Kullanım belirsizliği: Fiilî kullanım anlaşması tapuya yansımadıkça yeni paydaşları bağlamayabilir.
2. Yapı ruhsatı: Hisseli parselde ruhsat için diğer paydaşların muvafakati gerekebilir.
3. Kredi: Bankalar hisseli taşınmazlara kredi vermekte çoğu zaman isteksizdir.
4. Satış güçlüğü: Hisseli taşınmazın alıcı kitlesi dardır ve değeri müstakil eşdeğerinden düşük oluşur.
5. Önalım davası: Alıcı, bedeli ödedikten sonra payını kaybedebilir.

Hisseli tapu alacaksanız

• Tüm paydaşları ve paylarını tapu kaydından görün.
• Diğer paydaşların satıştan haberdar olmasını ve mümkünse önalım hakkından feragat etmelerini sağlayın.
• Kullanım alanı üzerinde yazılı paylaşım anlaşması yapın; tapuya şerh verilip verilemeyeceğini tapu müdürlüğüne sorun.
• Parselin imar ve kadastro durumunu ayrıca kontrol edin.

Sakarya’da hisseli bir taşınmazı satmak veya almak üzereyseniz bize danışın; süreci tapu kaydı üzerinden birlikte değerlendirelim.