Tarla ve arazi alırken dikkat: bölünme sınırı, hisse ve 2026 değişiklikleri

Sakarya’nın ovaları, fındık bahçeleri ve göl çevresi, tarla ve bahçe alımını her zaman cazip kıldı. Ancak tarım arazisi almak, arsa almaktan farklı kurallara tabidir. Bu kurallar 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu’nda yer alır ve 20 Haziran 2026’da yürürlüğe giren 7584 sayılı Kanunla önemli ölçüde sıkılaştırıldı.

Tarım arazisi bölünemez, hisselendirilemez

5403 sayılı Kanun’a göre tarım arazileri, Tarım ve Orman Bakanlığı’nca belirlenen büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez ve (Hazine satışları hariç) pay ve paydaş sayısı artırılamaz. Kanunda belirlenen asgari tarımsal arazi büyüklükleri şunlardır:

• Mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde: 2 hektar (20 dönüm)
• Dikili tarım arazilerinde: 0,5 hektar (5 dönüm)
• Örtü altı tarımı yapılan arazilerde: 0,3 hektar (3 dönüm)

Bakanlık bu büyüklükleri artırabilir; fındık, çay, zeytin gibi özel ürün alanlarında Bakanlığın uygun görüşüyle daha küçük parseller oluşturulabilir.

Pratikte anlamı: “Büyük tarladan 1 dönüm hisse” şeklinde yapılan satış teklifleri çoğu durumda yasal olarak mümkün değildir. Böyle bir teklifte tapuda neyin devredileceğini mutlaka sorgulayın.

2026 değişiklikleri: 7584 sayılı Kanun

20 Haziran 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan 7584 sayılı Kanunla:

• Kanun uyarınca izin alınmadan yapılmış her türlü yapı ve tesise ilgili idareler, kurum ve kuruluşlarca elektrik, su ve doğal gaz bağlantısı ve aboneliği tesis edilmez. Buna aykırı davranan idare ve kuruluşlara her abone başına yüz bin Türk lirası idari para cezası verilir.
• Kooperatifler Kanunu’na tabi kooperatifler, imar planlarındaki tarımsal niteliği korunacak alanlar ile bu planların dışında kalan ve 5403 sayılı Kanuna tabi alanlardaki taşınmazlar üzerinde mülkiyet ve sınırlı ayni hak edinemez.

Bu değişiklikler, özellikle “hobi bahçesi” veya kooperatif modeliyle tarım arazisi üzerinde yapılaşma vaat eden satışları doğrudan etkiliyor. Tarlaya ev yapıp elektrik bağlatırım düşüncesiyle arazi almak artık çok daha büyük bir risk.

Tarlaya ev yapılabilir mi?

Tarım arazisinin tarım dışı amaçla kullanılması tarım dışı kullanım iznine bağlıdır ve bu izin her talepte verilmez. İzin olmadan yapılan yapılar, yukarıdaki abonelik yasağına ek olarak yıkım ve para cezası riskini de taşır. Konut yapmak istiyorsanız aradığınız şey tarla değil, imarlı arsadır. İmar durumunu nasıl sorgulayacağınızı bu yazımızda anlattık.

Arazi alırken kontrol listesi

1. Tapu kaydı: Cinsi (tarla, bağ, bahçe), yüzölçümü, malik ve pay durumu, şerhler.
2. Hisseli mi? Hisseli tapunun riskleri için hisseli tapu rehberimize bakın.
3. Konum ve sınırlar: TKGM Parsel Sorgu’da parselin gerçek sınırlarını görün; yol cephesi var mı, yoksa geçit hakkı mı gerekiyor?
4. İmar planı içinde mi? Belediyeden plan durumunu sorun; plan dışı alanlar 5403’e tabidir.
5. Sit, orman, mera, kıyı: Bu kısıtlar alım kararını tamamen değiştirebilir.
6. Toprak ve su: Sulama imkânı, taşkın riski ve toprak sınıfı değeri belirler.

Sakarya’da arazi ilanlarımızda metrekareyle birlikte dönüm karşılığını ve tapudaki cinsini açıkça yazıyoruz. Satılık arazi ilanlarına göz atabilirsiniz.