İmar durumu nasıl öğrenilir? TAKS, KAKS (emsal) ve gabari rehberi

İki komşu arsa aynı metrekarede olup fiyatları kat kat farklı olabilir. Farkı genellikle imar durumu yaratır: arsaya ne yapılabileceğini, kaç kat ve kaç metrekare inşaat izni verildiğini gösteren belge. Arsa alırken ilk bakmanız gereken şey budur.

Temel kavramlar

Tanımlar, Planlı Alanlar İmar Yönetmeliği’nin 4. maddesinde yer alır:

• TAKS (Taban Alanı Katsayısı): Binanın zemine oturduğu alanın (taban alanı) parsel alanına oranı. TAKS 0,30 ise 1.000 m²’lik parselde bina tabanı en fazla 300 m² olabilir.
• KAKS (Kat Alanı Katsayısı) ya da emsal: Emsale dahil tüm kat alanları toplamının parsel alanına oranı. KAKS 1,50 ise 1.000 m²’lik parselde toplam emsal inşaat alanı 1.500 m²’dir.
• Gabari (Hmax): İzin verilen en yüksek bina yüksekliği; kat sayısını fiilen sınırlar.
• Çekme mesafeleri: Binanın yol ve komşu parsel sınırlarından ne kadar geride durması gerektiği.
• Nizam: Ayrık, bitişik veya blok yapı düzeni.

Örnek hesap

Serdivan’da 800 m²’lik bir parsel, imar durumu: TAKS 0,35, KAKS 1,40, ayrık nizam, 4 kat.

• En büyük taban alanı: 800 × 0,35 = 280 m²
• Toplam emsal inşaat alanı: 800 × 1,40 = 1.120 m²
• 4 katta ortalama kat alanı: 1.120 / 4 = 280 m²

Emsal dışı sayılan alanlar (belirli oranlarda merdiven, asansör, otopark, sığınak vb.) nedeniyle gerçek inşaat alanı emsal alanından büyüktür. Bu oranlar yönetmelikte ayrıca düzenlenir ve 1 Temmuz 2026 tarihli Resmî Gazete’de yayımlanan değişiklikle bazı hesap kuralları güncellendi. Kesin hesap için parselin güncel imar durumu ve plan notlarıyla bir mimara danışın.

İmar durumu nereden öğrenilir?

1. Belediye imar müdürlüğü: Resmî “imar durum belgesi” parselin bağlı olduğu belediyeden alınır. Sakarya’da parsel büyükşehir sınırları içinde olsa da uygulama imar planları çoğunlukla ilçe belediyelerince yürütülür; başvuruyu ilçe belediyesine yapın.
2. E-imar hizmetleri: Birçok belediye imar planını çevrim içi sunar; ön bilgi için yararlıdır ama resmî belgenin yerini tutmaz.
3. TKGM Parsel Sorgu: Ada, parsel, yüzölçümü ve parsel sınırlarını gösterir; imar bilgisi vermez.
4. e-Devlet: Malik, tapu bilgilerini “Tapu Bilgileri Sorgulama” hizmetinden görebilir.

Plan notlarını mutlaka okuyun

İmar planı yalnızca paftadaki renkler ve sayılar değildir. Plan notları; asgari parsel büyüklüğü, yol terki, otopark şartı, ticari kullanım sınırı gibi değeri doğrudan etkileyen hükümler içerir. “İmarlı arsa” ifadesi tek başına yeterli değildir.

Sık yapılan hatalar

• Tarlayı arsa sanmak: İmar planı dışındaki tarım arazileri 5403 sayılı Kanuna tabidir. Bkz. tarla ve arazi alırken dikkat edilecekler.
• Yol cephesini kontrol etmemek: Parselin imar yoluna cephesi yoksa yapı ruhsatı alınamayabilir.
• Terk oranını hesaba katmamak: Yola veya kamu alanına terk edilecek kısım net parsel alanını küçültür; TAKS/KAKS net parsel üzerinden hesaplanır.
• Eski imar durum belgesine güvenmek: Planlar değişebilir; güncel belge isteyin.

Beykent Gayrimenkul’ün arsa ilanlarında imar durumu, TAKS/KAKS ve ada-parsel bilgisi açıkça yazılıdır. Satılık arsa ilanlarına göz atın.