Ev satarken vergi: değer artış kazancı ve 5 yıl kuralı (2026)

Ev ya da arsa satarken en çok sorulan sorulardan biri “Satıştan vergi çıkar mı?” sorusudur. Cevap, taşınmazı nasıl ve ne zaman edindiğinize bağlıdır. Konunun dayanağı Gelir Vergisi Kanunu’nun mükerrer 80. maddesidir; aşağıdaki bilgiler Gelir İdaresi Başkanlığı’nın Şubat 2026 tarihli rehberine dayanır.

5 yıl kuralı

Gerçek kişilerin bir bedel karşılığında edindikleri gayrimenkulleri (konut, arsa vb.) edinme tarihinden itibaren 5 yıl içinde elden çıkarmalarından doğan kazanç gelir vergisine tabidir. Beş yıllık süre takvim günü esasına göre hesaplanır; tam beş yıl dolduktan sonra yapılan satışta değer artış kazancı vergisi doğmaz.

İkinci önemli kural: gayrimenkul alım satımını devamlı ve kazanç amacıyla yapanların kazancı değer artışı değil, ticari kazanç sayılır. Aynı yıl içinde birden fazla ya da art arda yıllarda satış yapılması bu değerlendirmede belirleyicidir.

Miras ve bağışla gelen mülkler

Taşınmaz ivazsız (miras, bağış gibi karşılıksız yollarla) edinildiyse, satışından doğan kazanç değer artış kazancı olarak vergilendirilmez. GİB’in örneğinde, 2023’te miras kalan bir dairenin 2025’te satılması vergiye konu olmamıştır.

İktisap tarihi nasıl belirlenir?

• Genel kural: tapuya tescil tarihi.
• Kooperatif veya müteahhitten teslim alınıp tapudan önce fiilen kullanılmaya başlanan konutlarda, bu durum teslim tutanağı veya su, elektrik, doğal gaz faturası gibi belgelerle ispatlanırsa fiilen kullanım tarihi esas alınır.
• Arsa karşılığı müteahhitten alınan dairelerde tapu tescili yeni bir iktisap sayılır.

Kazanç nasıl hesaplanır?

Safi kazanç = Satış bedeli − (Maliyet bedeli + satıcının üzerinde kalan giderler, vergi ve harçlar)

Maliyet bedeli, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) ile endekslenebilir. Bunun şartı, alış tarihinden önceki ay ile satıştan önceki ay arasındaki Yİ-ÜFE artışının yüzde 10 veya üzerinde olmasıdır.

GİB’in örneği

GİB rehberindeki örnekte bir taşınmaz 19.12.2023’te 5.000.000 TL’ye alınıp 11.8.2025’te 8.000.000 TL’ye satılıyor:

1. Kasım 2023 Yİ-ÜFE: 2.882,04 — Temmuz 2025 Yİ-ÜFE: 4.409,73 (artış yüzde 53, endeksleme yapılabilir)
2. Endekslenmiş maliyet: 5.000.000 × (4.409,73 / 2.882,04) = 7.650.362 TL
3. Safi kazanç: 8.000.000 − 7.650.362 = 349.638 TL
4. 2025 istisnası (120.000 TL) düşülünce matrah: 229.638 TL

Görüldüğü gibi endeksleme, kâğıt üzerindeki 3.000.000 TL’lik farkın çok küçük bir kısmının vergilendirilmesini sağlıyor.

İstisna tutarı: 2026’da 150.000 TL

Değer artış kazancının belirli bir kısmı vergiden istisnadır:

• 2025 satışları için: 120.000 TL
• 2026 satışları için: 150.000 TL

İstisna, satışın yapıldığı yıla göre uygulanır ve bir takvim yılındaki toplam değer artış kazancına bir kez uygulanır. Kazancınız istisnanın altındaysa beyanname vermeniz gerekmez.

Beyan ve ödeme takvimi

Kazanç, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın 1–31 Mart tarihleri arasında yıllık gelir vergisi beyannamesiyle bildirilir. Beyan, GİB’in Hazır Beyan Sistemi üzerinden kolayca yapılabilir. Vergi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir. Uygulanacak tarife artan oranlıdır (yüzde 15’ten yüzde 40’a kadar dilimler).

Tapuda gerçek bedelden düşük tutar göstermek, sonraki satışınızda maliyetinizi düşük gösterir ve vergi yükünüzü artırır. Ayrıntı için tapu harcı rehberimize bakın.

Satışınızı planlarken edinme tarihinizi ve beklenen kazancı birlikte değerlendirmek için bize ulaşın; kesin vergi hesabı için mali müşavirinize danışmanızı öneririz.