Kira artışı, depozito ve tahliye: 2026’da kiracı ve ev sahibinin hakları

Kira ilişkisi Sakarya’da da Türkiye’nin geri kalanında olduğu gibi 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) ile düzenlenir. Aşağıda en sık sorulan konuları madde numaralarıyla topladık.

Kira artışında yasal üst sınır (TBK 344)

Yenilenen kira dönemlerinde yapılacak artış, bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) on iki aylık ortalamalara göre değişim oranını geçemez. Konut kiralarına geçici olarak uygulanan yüzde 25 sınırı 1 Temmuz 2024’te sona erdi; bugün konut ve çatılı iş yeri kiralarında tek yasal tavan bu orandır.

• Esas alınan oran, sözleşmenin yenilendiği aydan bir önceki ay için TÜİK’in açıkladığı 12 aylık ortalama TÜFE değişimidir.
• TÜİK bu veriyi her ayın başında açıklar; güncel oranı TÜİK’in enflasyon bülteninden öğrenebilirsiniz.
• Sözleşmeye bu oranın üzerinde bir artış yazılsa bile aşan kısım geçersizdir.

Beş yıl kuralı: Beş yıldan uzun süreli veya beş yıldan sonra yenilenen sözleşmelerde yeni kira bedeli, hâkim tarafından emsal kiralar ve hakkaniyete göre belirlenebilir (kira tespit davası).

Depozito (güvence bedeli, TBK 342)

• Depozito üç aylık kira bedelini aşamaz.
• Para veya kıymetli evrak olarak verilen güvence, kiracı tarafından bir bankada vadeli tasarruf hesabına yatırılır; banka bu parayı kiraya verenin onayı olmadan geri veremez.
• Kira sözleşmesi sona erdikten sonra belirli süre içinde kiraya veren kiracıya karşı dava veya icra takibi başlatmadıysa, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi geri verir.

Ev sahibi kiracıyı ne zaman çıkarabilir?

Belirli süreli konut kiralarında kiraya veren, sözleşme süresi bitti diye kiracıyı çıkaramaz. Kiracı süre bitiminden en az 15 gün önce bildirimde bulunmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar (TBK 347). Kiraya veren başlıca şu hâllerde tahliye isteyebilir:

1. On yıllık uzama süresi dolunca (TBK 347): herhangi bir sebep göstermeden, izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimle.
2. Gereksinim (TBK 350): kendisi, eşi, altsoyu, üstsoyu veya bakmakla yükümlü olduğu kişiler için konut ya da iş yeri ihtiyacı varsa.
3. Yeniden inşa ve imar (TBK 350): esaslı onarım, genişletme veya değiştirme gerekiyorsa ve bu sırada kullanım imkânsızsa.
4. Yazılı tahliye taahhüdü (TBK 352): kiracı, kiralananın tesliminden sonra verdiği yazılı taahhüt ile belirli tarihte boşaltmayı üstlenmişse.
5. İki haklı ihtar (TBK 352): bir kira yılı içinde kira bedelini ödemediği için kiracıya yazılı iki haklı ihtar yapılmışsa.

Önce arabuluculuk

1 Eylül 2023’ten itibaren kira ilişkisinden doğan birçok uyuşmazlıkta (kira bedelinin tespiti, tahliye vb.) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Arabuluculuğa gitmeden açılan dava usulden reddedilir.

Sözleşmede nelere dikkat edilmeli?

• Kira bedeli, artış yöntemi ve ödeme günü açıkça yazılmalı.
• Demirbaş listesi ve teslim tutanağı (fotoğraflı) hazırlanmalı.
• Aidat ve ortak gider paylaşımı netleştirilmeli.
• Depozito tutarı ve iadesi şartları yazılmalı.

Kiralama işlemlerinde emlak danışmanının alabileceği hizmet bedeli, KDV hariç bir aylık kira tutarını geçemez. Ayrıntısı için emlak komisyonu rehberimize bakın.

Sakarya’da kiralık ev arıyorsanız güncel kiralık ilanlarımıza göz atabilirsiniz.