Kat irtifakı mı, kat mülkiyeti mi? İskân neden önemli?

Tapuda bir daire için “kat irtifakı” ya da “kat mülkiyeti” yazması, kâğıt üzerinde küçük bir fark gibi görünür. Oysa bu ifade, binanın hukuki olarak tamamlanıp tamamlanmadığını gösterir.

Kat irtifakı nedir?

634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu’na göre kat irtifakı, bir arsa üzerinde yapılacak veya yapılmakta olan binanın ileride bağımsız bölüm olacak kısımları için arsa payı üzerinde kurulan haktır. Müteahhitten projeden alınan dairelerde tapu genellikle önce kat irtifaklı olarak verilir.

Kat mülkiyeti nedir?

Kat mülkiyeti, tamamlanmış bir binanın bağımsız bölümleri (daire, dükkân, ofis) üzerinde kurulan mülkiyet hakkıdır. Kat irtifakı, bina tamamlanıp yapı kullanma izin belgesi (iskân) alındıktan sonra kat mülkiyetine çevrilir.

İskân (yapı kullanma izni) nedir?

3194 sayılı İmar Kanunu’na göre yapı tamamlandığında, ruhsat ve eklerine uygun yapıldığının belgelenmesiyle ilgili idareden yapı kullanma izni alınır. İskân, binanın projesine uygun yapıldığının ve kullanıma elverişli olduğunun resmî onayıdır.

Alıcı için farkı ne?

• İskânsız binada kat mülkiyeti kurulamaz. Tapunuz kat irtifaklı kalır.
• Konut kredisi: Bankalar krediye konu konutlarda genellikle iskân ve kat mülkiyeti arar; kat irtifaklı dairede kredi seçenekleri daralabilir.
• Kaçak ve projeye aykırı kısımlar: İskân alınamamasının sebebi çoğunlukla projeye aykırılıktır (ek kat, kapatılan balkon, çatı katı). Bu aykırılıklar ileride yıkım veya para cezası riskine dönüşebilir.
• Abonelikler: Kalıcı elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinde iskân istenebilir.

Kat irtifaklı daire almadan önce

1. Belediyeden yapı ruhsatı ve varsa iskân durumunu sorgulayın.
2. Projeyi (onaylı mimari proje) bağımsız bölümle karşılaştırın: metrekare, balkon, oda sayısı projeyle uyuşuyor mu?
3. Binada iskân alınmamışsa sebebini öğrenin: müteahhidin eksik işi mi, projeye aykırılık mı?
4. Tapudaki arsa payını kontrol edin; kentsel dönüşümde ve ortak giderlerde haklarınızı arsa payı belirler.
5. Kat irtifaklı binalarda da yönetim planı vardır; aidat ve kullanım kurallarını okuyun.

Eski binalarda durum

Uzun yıllar önce yapılmış bazı binalarda, iskân alınmış olmasına rağmen kat mülkiyetine geçilmediği görülür. Bu durumda tapu müdürlüğüne başvurularak cins değişikliği ile kat mülkiyetine geçiş işlemi yapılabilir. Hangi belgelerin gerektiğini tapu müdürlüğünden teyit edin.

Tapu işlemlerinin genel akışı için tapu devri adım adım yazımıza bakabilirsiniz.

Beykent Gayrimenkul’ün konut ilanlarında tapu durumu (kat mülkiyeti, kat irtifakı) ve krediye uygunluk bilgisi yer alır. Satılık konut ilanlarına göz atın.